Les documents obligatoires à fournir à l'acquéreur Étape 1/11
Quels sont les renseignements et à quels moments doivent-ils être transmis au candidat-acquéreur ?
L’une des inévitables contraintes lorsqu’on vend sa maison soi-même, ce sont les démarches administratives. Le nombre de documents à réunir et de contraintes légales à connaître donne un peu le tournis. D’autant qu’une petite erreur ou un oubli peuvent sérieusement vous ralentir voire vous couter cher. Saviez-vous, par exemple qu’il est obligatoire de faire figurer les résultats du PEB et certains renseignements urbanistiques sur votre annonce (même affichée à votre fenêtre) ? Pas de panique, si vous êtes prêt à y consacrer le temps qu’il faut, nous avons listé tout ce que vous devez savoir pour franchir les 3 étapes clés d’une vente réussie !
3 moments clés :
- Mise en vente (publication de l'annonce)
Certains renseignements sont exigés dès la mise en vente du bien. Ils doivent être insérés dans les affiches et les annonces publicitaires du bien vendu.
Le tableau ci-dessous reprend les informations à communiquer dès la publicité de la vente selon les régions.
Informations à communiquer dans une annonce immobilière Bxl Wallonie PEB (Vente uniqu.) Indice & émissions CO2 (Vente & location) Classe énerg. Protection patrimoine Requis Pas requis Renseign. urban. Info
largeDestin. du bien, permis en vigueur & certif. d’urban. Zone inondable Pas requis Pas requis Droit préemption Requis pas requis Bon à savoir :
- PEB : La loi vous oblige à faire établir le certificat de performance énergétique (PEB) et à publier le résultat de cette étude dans l’annonce de mise en vente du bien, sous peine d’amende (infligée au vendeur en l'absence d’agent immobilier). Consultez la liste des certificateurs PEB agréés
- Protection du patrimoine : le bien est-il inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ? Cette information est importante et à connaître dès le début, puisque des parties historiques et parfois importantes de l’immeuble doivent être respectées et préservées. Il peut en résulter une perte de jouissance, ainsi qu’une contrainte supplémentaire en cas de travaux, d’entretien... Consultez la liste des immeubles classés.
- Les renseignements urbanistique : Comment obtenir les renseignements urbanistiques du bien ?
- Soit vous consultez votre notaire,
- Soit vous vous rendez à l’administration communale,
- Soit vous faites une demande écrite à la commune (formulaire pour la wallonie/formulaire pour Bruxelles),
- Ou encore vous consultez un professionnel de l’immobilier : architecte, géomètre ou agent immobilier,... Plus d'informations pour Bruxelles: PDF
- Zone à risque inondable : Comment savoir si votre bien est concerné ? Le plus simple est de se rendre au service d’urbanisme de la commune où se trouve l’immeuble. Consultez les cartes d’aléa d’inondation en territoire wallon.
- Le droit de préemption : une personne a-t-elle un droit de préférence à acquérir à prix égal le bien vendu ?
Comme vous pouvez le constater, c’est le service l’Urbanisme de la commune où se trouve le bien qui répondra à la plupart de ces questions : contactez-le sans tarder.
- Signature du compromis de vente (ou de l'offre/option d’achat)
D’autres renseignements obligatoires doivent figurer dans le compromis de vente. Si c'est vous qui le rédigez, il en va de votre responsabilité. N'hésitez pas à vous aider d'un modèle de compromis.
Informations obligatoires à insérer dans le compromis Informations obligatoires à insérer dans le compromis Le titre de propriété La convention de bail si le bien est en location Les renseignements urbanistiques (déjà fournis lors de l'annonce) L’attestation de non pollution du sol (ou une condition suspensive) Le certificat d’installation électrique CIE Les renseignements du syndic si le bien vendu est un appartement Le certificat PEB (déjà fourni lors de l'annonce) - Le titre de propriété : Si vous ne le retrouvez plus, sachez que le notaire qui s'est occupé de l'acte de vente conserve l'original dans son étude.
- La convention de bail : rien ne vous empêche de vendre votre bien si il est loué. Vérifiez cependant si le locataire ne dispose pas d’un droit de préférence d’acquérir le bien. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la vente d'un bien loué.
- L’attestation de sol : Lors de la vente d'un immeuble, le propriétaire-vendeur doit prouver que le sol de son immeuble n'est pas pollué. Si le terrain est renseigné comme étant pollué ou potentiellement pollué (couleur « pêche » dans la BDES wallonne / catégorie 0, 3 ou 4 à Bruxelles), une étude d’orientation du sol devra être effectuée et, le cas échéant, des mesures d'assainissement seront prises. Le candidat acquéreur peut, au moyen d’une clause de condition suspensive, remettre la vente en cause si l’attestation de sol ne lui est pas présentée au moment de la signature du compromis de vente. Pour l'obtenir, rendez-vous sur :
Wallonie - extrait conforme de la BDES (Banque de Données de l’Etat des Sols) : La BDES est un site web offrant à tous les citoyens un accès aux données dont dispose l’Administration sur l’état des sols en Wallonie. Une attestation officielle vous sera délivrée moyennant 30 €.
Bruxelles : c'est Bruxelles Environnement qui se charge de délivrer cette attestation. Vous pouvez en faire la demande en ligne via Irisbox.
- Le Certificat d'Installation Electrique (CIE) : un rapport sur l’état de l’installation électrique doit être établi, pour bien informer l’amateur de ce qu’il achète. Devra-t-il engager des dépenses supplémentaires pour rendre l’installation conforme ? Cette information obligatoire peut avoir des répercussions sur les pourparlers en ce qui concerne le prix. Consultez la liste des organismes de contrôle agréés pour les installations électriques en Belgique.
- Les renseignements du syndic : Si le bien vendu est un appartement (ou un bien dans une copropriété), vous devez remettre à l'acheteur les "statuts" de l'immeuble, c'est à dire : l’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur. Sachez aussi que le syndic a l'obligation de communiquer certaines informations et documents sur simple demande du vendeur ou du notaire. Notamment : le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, le montant des arriérés éventuels dus par le cédant, la situation des appels de fonds (destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale (AG) avant la date certaine du transfert de la propriété), le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété, les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années et une copie du dernier bilan approuvé par l'AG de l'association des copropriétaires.
- Signature de l’acte de vente
Bonne nouvelle pour vous, l'acte de vente étant obligatoirement rédigé par un notaire, c'est lui qui porte la responabilité d'y intégrer les mentions légales suivantes :
Informations légales à insérer dans l’acte de vente Informations légales à insérer dans l’acte de vente Le certificat hypothécaire L’extrait de matrice cadastrale Renseignements relatifs à la copropriété si le bien vendu est un appartement. Zone inondable
Mais encore...
De manière plus générale, le vendeur transmet toute information importante dont il a connaissance concernant la mise à disposition du bien, et les limitations ou extensions à son usage, telles que des servitudes éventuelles mais aussi la présence d’une citerne enfouie...
C’est une obligation légale.
Informations sur le chauffage central : vous n'êtes pas obligé de faire inspecter votre système mais vous devez indiquer dans le compromis si le bien est doté ou non du chauffage central et s'il a été contrôlé dans le cadre du contrôle périodique (tous les ans pour le mazout et tous les 3 ans pour le gaz en Wallonie).
Présence d’amiante : en Belgique, il n'est pas obligatoire de signaler la présence d'amiante en cas de vente (mais bien en cas de travaux).
Si votre bien est très récent (moins de deux ans) et que vous souhaitez vendre sous régime TVA : il convient d'en informer l'acquéreur dès que possible dans la mesure où les frais d'acquisition seront plus importants pour lui (le taux de TVA est plus élevé que les habituels droits d’enregistrement). La loi prévoit de communiquer cette information par écrit dans la première convention de vente (le compromis par exemple). Voir notre page "Je vends sous régime TVA".
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