Vendre moyennant une rente viagère, c'est comme une vente normale. La seule différence, c'est la manière dont le prix est payé.
En fait, dans ce contrat de vente, l'inconnue c'est le prix. Les parties ne savent pas quel est le prix qui sera finalement payé. Car cela dépendra d'un évènement indépendant de la volonté des parties, tant du vendeur que de l'acquéreur. Le moment du décès du vendeur. C'est le côté déplaisant du viager : l'une des parties a intérêt à ce que l'autre décède.
Notre conseil : vendre en viager à un membre de la famille est déconseillé. L'administration fiscale risque d'ailleurs de requalifier la transaction comme étant une donation, la vente ayant été affichée pour se soustraire aux droits de succession.
Pourquoi vendre en viager ?
C'est pour :
- profiter d'un capital financier qui sera disponible directement à la signature de l'acte authentique (le bouquet);
- pouvoir continuer à vivre chez soi;
- recevoir un revenu complémentaire mensuel et non imposé (la rente),
- ne plus se soucier de la gestion de son bien, ou de ses locataires, si le bien est loué.
Comment est payé le prix de mon immeuble ?
Au lieu de payer en une seule fois, l'acquéreur le paiera en plusieurs tranches égales (la rente) :
- jusqu'au jour du décès;
- au terme d'une période de maximum 20 ans à partir du jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Tout le prix de vente peut être converti en une rente, ou seulement une partie du prix. L'autre partie sera payée comptant à la signature de l'acte, appelée le bouquet.
Si le vendeur continue à habiiter son immeuble, ce qui signifie qu'il s'en réserve l'usufruit (usage et loyer) jusqu'à la fin de ses jours, alors la rente est calculée sur une partie de la valeur du bien, la nue-propriété.
Les parties peuvent même convenir d'une double rente : tant que le bien est occupé, la rente est d'un montant plus faible. Lorsque le vendeur quitte l'immeuble, pour aller vivre chez un parent ou dans une séniorie,... A ce moment là, la rente est d'un montant plus élevé. Mais attention, cela doit bien être précisé dès le départ dans la convention de vente.
Comment est calculée la rente ?
Il n'existe pas de tables, de barèmes obligatoires à consulter en vertu de la Loi.
Les parties peuvent-elles donc fixer le montant de la rente librement ?
Evidemment non.
La rente doit être équitable tant pour le vendeur que pour l'acquéreur, en tenant compte :
- de l'âge du vendeur,
- de la valeur vénale de l'immeuble,
- de l'espérance de vie du créditrentier (vendeur),
- du taux de rendement supposé du capital investi,
- du fait que le bien soit occupé ou non par le vendeur.
De plus, ce calcul doit être correct aux yeux de l'administration fiscale.
Si celle-ci estime que le prix payé est inférieur à la valeur de l'immeuble, elle peut considérer qu'il ne s'agit pas en fin de compte d'une vente, mais d'une donation déguisée en vente.
Il s'en suivra des droits de donation à verser et des amendes fiscales.
Quelles garanties pour le vendeur si la rente n'est pas payée ?
Tant la loi que le notaire veilleront à donner des garanties au vendeur au cas où la rente n'est pas payée par le débirentier, et qu'il est devenu insolvable.
Deux garanties sont mises en place qui empêchent l'acquéreur de vendre ou d'hypothéquer le bien :
- Une incription hypothécaire sur l'immeuble est prise d'office au moment de la vente
Cette inscription précédera toute autre qui viendrait par la suite dans le chef de l'acquéreur, parce qu'il aurait des dettes par exemple. C'est une protection contre son insolvabilité. De plus, il ne pourra pas engager le bien vis-à-vis de tiers aussi facilement pour un crédit quel qu'il soit, étant donné que son immeuble est déjà hypothéqué.
- Une clause résolutoire est insérée dans l'acte authentique de vente :
Cetet clause permet de frapper la vente de nullité (annulation) si le débitrentier ne paye pas la rente dans les 30 jours de son échéance et après réception d'une mise en demeure par lettre recommandée. Un jugement sera nécessaire pour prononcer la nullité. Le vendeur redevient alors seul propriétaire du bien. Les rentes antérieurement versées pourraient être conservées à titre de dommages et intérêts.
Une autre protection possible : la constitution d'une rente sur plusieurs têtes.
Qui paie quoi lors de la vente avec rente viagère ?
| Qui paie Quoi ? | Viager Occupé | Viager libre |
|---|---|---|
| Frais de vente | Acquéreur | Acquéreur |
| Frais de l'agence immobilière | Vendeur | Vendeur |
| Précompte immobilier | Vendeur | Acquéreur |
| Entretien, charges | Vendeur | Acquéreur |
| Assurance habitation | Vendeur | Acquéreur |
| Grosses réparations (touchant à l'infrastructure de l'immeuble) | Acquéreur | Acquéreur |
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